ざっくり言うと
- 廃校の複合型活用とは、1つの施設に複数の機能（福祉・教育・飲食・交流等）を組み合わせて活用する形態。単一用途と比べてリスク分散・採算確保・地域相乗効果の3つの優位性がある
- 運営方式は大きく「テナント型」（施設管理者が各テナントに分割貸付）と「コンソーシアム型」（複数法人が連携して1つの施設を運営）の2種類。規模と目的に応じて使い分ける
- 文部科学省の廃校活用調査では複合型（複数用途）の活用が増加傾向にあり、特に福祉施設と地域交流施設の組み合わせが多い
複合型とは
廃校の物理的特性と複合型活用の関係、単一用途との比較
廃校の複合型活用とは、1つの廃校施設に 複数の機能・用途 を組み合わせて活用する形態を指す。単一の用途（福祉施設のみ、学習塾のみ等）ではなく、例えば「1階に障害者就労支援施設＋2階に学童保育＋体育館を地域スポーツ施設として開放」「校舎に福祉施設＋校庭カフェ＋農産物直売所」といった組み合わせが典型例だ。
なぜ廃校が複合型に向いているか
廃校の物理的特性は、複合型活用を可能にする複数の要素を備えている。
| 廃校の物理的特性 | 複合型への活用可能性 |
|---|---|
| 広い延べ床面積（1,000〜3,000㎡以上） | 複数の用途を並存させる空間的余裕 |
| 多数の教室（6〜20室程度） | テナント分割・用途別配置が容易 |
| 体育館 | スポーツ施設・イベント会場・集会所 |
| 調理室・家庭科室 | カフェ・食育・福祉食製造 |
| 校庭・グラウンド | 農業・野外活動・駐車場 |
| 独立した校舎棟 | 棟別に異なる事業者・用途を割り当て可能 |
令和6年度調査では、廃校活用の用途のうち統廃合後の「学校」が40.5%（4,191件）と最多で、社会体育施設16.4%（1,693件）・企業等施設11.7%（1,207件）・社会教育施設11.7%（1,206件）・福祉施設7.1%（735件）が続く。これらの用途を組み合わせることで、単独の用途よりも施設全体の稼働率と採算性が高まる。
3つのメリット
リスク分散・採算確保・地域相乗効果の構造的な説明
メリット1：リスク分散
単一の用途・単一の事業者で廃校全体を活用する場合、その事業者が撤退した際に施設全体が空室になるリスクがある。複合型では、複数の事業者・用途が分散している ため、一部が撤退しても残りが継続できる。
例えば、1棟を障害者施設（社会福祉法人）、1棟を学習塾（民間企業）、体育館を地域スポーツ利用（自治体直営）に分けた場合、学習塾が撤退しても障害者施設と体育館の運営は継続できる。
メリット2：採算確保
廃校を単一の福祉用途のみで使用する場合、報酬収入（障害福祉報酬等）だけで施設の維持管理費・改修費を賄うのが難しいケースがある。複合型では、採算の異なる複数の収入源を組み合わせる ことで、全体の採算を確保しやすい。
| 収入源の種類 | 採算特性 | 廃校での具体例 |
|---|---|---|
| 障害福祉報酬 | 安定だが上限あり | 就労継続支援B型・生活介護 |
| 介護保険報酬 | 安定だが人件費率が高い | デイサービス・小規模多機能 |
| 民間テナント料 | 景気依存だが自由度高い | 学習塾・コワーキング |
| 飲食収益（カフェ等） | 変動大きいが集客力あり | 農産物カフェ・学校給食再現 |
| 地域開放収益 | 少額だが安定した地域貢献 | 体育館貸し出し・会議室利用 |
メリット3：地域との相乗効果
カフェ・農産物直売所・地域開放スペースを組み込むことで、廃校施設が「地域住民の集う場」になる。これはNIMBY問題の緩和にも寄与し、地域住民が施設を「自分たちの施設」として認識することで、長期的な運営の安定につながる。
また、福祉施設と地域交流機能を組み合わせることで、障害者・高齢者・子ども・地域住民が自然に交流できる場 が生まれ、インクルーシブなコミュニティ形成に貢献する。
フロア構成例
3階建て廃校を想定した各フロアへの機能配置の実践例
3階建て廃校（延べ床面積約2,000㎡、旧小学校）を想定した複合型活用のフロア構成例を示す。
構成例A：福祉メイン＋地域交流タイプ
| フロア | 用途 | 運営主体 |
|---|---|---|
| 1階（800㎡） | 就労継続支援B型（作業室・事務室） | 社会福祉法人A |
| 2階（800㎡） | 地域交流ホール＋コワーキングスペース | 自治体直営 / NPO委託 |
| 3階（400㎡） | 学童保育クラブ | 認定NPO法人B |
| 体育館 | 地域スポーツ開放（週末） | 自治体直営 |
| 調理室 | 地域カフェ（就労支援B型の作業として運営） | 社会福祉法人A |
| 校庭 | 農業体験・直売所 | 農業B型（社会福祉法人A運営） |
構成例B：民間活力メイン＋福祉補完タイプ
| フロア | 用途 | 運営主体 |
|---|---|---|
| 1階（800㎡） | 地域カフェ＆農産物直売所 | 株式会社C（民間） |
| 2階（800㎡） | 生活介護施設 | 社会福祉法人D |
| 3階（400㎡） | グループホーム（障害者） | 社会福祉法人D |
| 体育館 | スポーツジム（有料） | 株式会社E（民間） |
| 校庭 | 駐車場（有料） | 自治体管理 |
フロア構成設計の原則
複合型のフロア構成設計で押さえるべきポイントは以下のとおりだ。
- 1階は集客機能を置く: カフェ・直売所・交流スペース等、地域住民が日常的に立ち寄れる機能を1階に配置することで集客と認知度が上がる
- 福祉施設は動線を分ける: 利用者のプライバシー確保と福祉施設基準（廊下幅・トイレ等）への対応のため、一般開放エリアと福祉エリアの動線は分けることが望ましい
- 体育館は多目的利用を前提に: 福祉施設の機能訓練や地域スポーツの双方に使えるよう設備を設計する
- 校庭・農地の活用を計画に組み込む: 農業B型・体験農場・駐車場等、屋外の広大なスペースを計画に組み込むことが採算改善につながる
運営方式
テナント型とコンソーシアム型の特徴・メリット・デメリット・選択基準
複合型活用の運営方式は大きく「テナント型」と「コンソーシアム型」の2種類に分けられる。
テナント型
テナント型は、施設の管理者（自治体または管理事業者）が各テナントにスペースを分割して貸し付ける方式だ。
自治体（または施設管理者）
├── テナントA（社会福祉法人：福祉施設）
├── テナントB（NPO：学童保育）
└── テナントC（民間企業：カフェ）
テナント型のメリット:
- 各テナントが独立した運営・経営判断をできる
- テナントの入れ替えが比較的容易
- 自治体が施設全体の管理・調整役を担うことで一元的な管理が可能
テナント型のデメリット:
- テナント間の連携・相乗効果を生み出しにくい
- 施設全体のコンセプト統一が困難
- 複数のテナント契約の管理コストが発生
コンソーシアム型
コンソーシアム型は、複数の事業者・法人が連携して一体的に廃校を活用する方式だ。
コンソーシアム（構成員の連携体）
├── 社会福祉法人A（幹事法人・就労支援担当）
├── NPO B（学童保育担当）
├── 株式会社C（カフェ・直売所担当）
└── 地域自治会（地域交流・農業担当）
コンソーシアム型のメリット:
- 各法人の専門性を活かした役割分担ができる
- 施設全体として一体的なコンセプト・サービスを提供できる
- テナント間の連携・相乗効果が生まれやすい
- プロポーザルで「チームとしての提案」ができ、評価を得やすい
コンソーシアム型のデメリット:
- 構成員間の調整コストが発生
- 幹事法人（代表法人）の負担が大きい
- 構成員が撤退した場合のリスク管理が複雑
選択基準
| 状況 | 推奨方式 |
|---|---|
| 各機能の独立性を重視したい | テナント型 |
| 統合的なサービス・ブランドを作りたい | コンソーシアム型 |
| 自治体が管理主体を担える | テナント型 |
| 地域のNPO・法人が連携して取り組む場合 | コンソーシアム型 |
| 大規模施設（3,000㎡以上）の場合 | テナント型（管理の複雑さを分散） |
| プロポーザルで強みを示したい場合 | コンソーシアム型（チーム提案） |
成功事例
北海道・長野・愛知の複合型活用事例の構造分析
事例1：北海道由仁町 KAKA's FACTORY（多機能型）
旧川端小学校（2012年廃校）を 生活介護＋就労継続支援B型の多機能型事業所 に転用した事例だ。
多機能型（生活介護＋B型）として複数の収入源を確保し、廃校翌年度の迅速転用を実現した。
複合型の工夫: 生活介護（高区分・高報酬）とB型（工賃向上による高単価）を組み合わせることで、利用者の状態像の多様化に対応しながら報酬収入を最大化した。農業作業を組み込み、農産物販売で工賃の財源を確保した。
成功要因: 廃校翌年度の迅速転用により、建物の老朽化進行を防ぎながら初期改修費を抑制した。複数の報酬区分を確保することで、単一の事業タイプよりもリスク分散が実現した。
事例2：長野県A市（教育・福祉・地域交流の複合型）
過疎地域の旧小学校を学童保育＋障害者就労支援施設＋農産物直売所カフェに転用した事例（特定の市名は非公表のため一般化）。
フロア構成:
- 1階：農産物直売所＋カフェ（障害者就労支援B型が運営）
- 2階：学童保育クラブ（認定NPO）
- 体育館：地域開放（週末は地域スポーツ利用）
- 校庭：農業体験農場
成功要因: カフェ・直売所が地域住民の日常的な立ち寄り先となり、施設全体のNIMBY問題がなく開業から地域愛着を獲得した。学童保育の子どもたちと就労支援利用者が交流する機会が生まれ、「インクルーシブな場」としての認知が広まった。
事例3：愛知県B市（テナント型複合活用）
都市近郊の廃校を民間学習塾＋スポーツジム＋地域交流ホールのテナント型で活用した事例。
特徴: 都市近郊のため民間テナント需要があり、テナント料収入で施設の維持管理費を賄う収益モデルを構築した。1階の地域交流ホールは自治体直営で無料開放しつつ、2〜3階の民間テナントからの収益で施設全体の採算を確保した。
成功要因: 都市近郊という立地を活かした民間テナント誘致と、地域住民向けの無料開放スペースを組み合わせることで、自治体・テナント・地域住民三者のメリットを実現した。
採算確保のための収益設計
複合型活用の採算を確保するための収益設計の基本を整理する。
収益構造の安定化
複合型の収益は「安定収入」「変動収入」「補助金収入」の3層構造で設計することが望ましい。
| 収入層 | 具体例 | 特性 |
|---|---|---|
| 安定収入 | 障害福祉報酬・介護保険報酬・テナント賃料 | 月次で予測可能 |
| 変動収入 | カフェ売上・農産物販売・イベント収入 | 努力次第で変動 |
| 補助金収入 | 施設整備費補助金・農福連携補助金等 | 単発だが大きい |
安定収入だけで施設の固定費（人件費・修繕費・光熱費等）の70%以上をカバーできる設計が、複合型の安定運営の目安だ。
スモールスタートの原則
複合型活用では、最初から全フロアを埋めようとするのではなく、スモールスタート（まず1〜2フロアで始め、採算が取れてから拡張する）が望ましい。未使用フロアの維持管理コストは比較的低く、将来のテナント誘致に向けた選択肢を残せる。
CTA
廃校活用の複合型モデルについて自治体・事業者の双方が連携して取り組む際には、PPP/PFIのサウンディング手続きを活用した事前協議が有効だ。自治体のニーズと民間の提案を早期に摺り合わせることで、プロポーザル段階での合意形成がスムーズになる。
廃校活用のプロポーザルへの参加を検討している方は「廃校活用のプロポーザル — 選定フローと評価基準の設計」も参照されたい。
参考文献
廃校施設活用状況実態調査（令和6年度） (2025年3月)
廃校活用事例集（令和5年3月版） (2023年3月)
スモールコンセッション形成推進事業について (2025年4月)