PRE戦略とは — 公的不動産の有効活用の考え方【2026年版】

PRE戦略 とは、Public Real Estate（公的不動産）戦略の略称であり、自治体が保有する土地・建物という不動産資産を、経営的・戦略的な視点で管理・活用する考え方の総称である。

単なる施設の維持管理や修繕計画に留まらず、「この資産を保有し続けることが最善か」「民間に売却・貸付することで財政的・地域的に大きな価値が生まれるのではないか」という問いを持って、不動産資産全体を俯瞰的に評価・管理するアプローチである。

公共施設等総合管理計画との関係

公共施設等総合管理計画が「施設（建物・設備）の維持管理・更新・統廃合」を中心に扱うのに対して、PRE戦略は「土地・建物という不動産資産の経済的価値」という観点を加えた、より広義のフレームワークである。

PRE戦略と公共施設等総合管理計画は対立するものではなく、「施設マネジメント（ハード面）」と「資産戦略（財産・経営面）」という二つの視点を統合したものがPRE戦略といえる。

なぜ今、PRE戦略が必要か

背景には以下の構造的変化がある。

財政悪化の加速: 公共施設等の更新費用は今後40年で全国総計約190兆円と試算されており、現行の投資水準では対応できない。資産の戦略的活用・処分による財源確保が不可欠になっている。

人口減少による資産過剰: 人口減少に伴い、行政サービス提供のために必要な施設・土地の絶対量が減少している。過剰に保有された資産は、維持費だけかかる「負債」に転化する。

民間の土地活用ニーズとのミスマッチ解消: 民間事業者が活用したいと考える立地に公的不動産が存在するケースがある。このマッチングを通じて、地域の雇用創出・活性化・税収増を実現できる可能性がある。

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PRE戦略を実践するための第一歩は、保有する公的不動産を類型化し、各類型の特性を把握することである。

類型1: 施設系不動産

現在、行政サービスの提供に使用されている施設（庁舎・学校・公民館・体育館・図書館等）とその敷地。PRE戦略においても公共施設等総合管理計画との整合が必要であり、施設の廃止・転用の判断はサービス継続の観点からも検討する必要がある。

類型2: 遊休不動産

過去に施設が立地していたが現在は使われていない土地・建物（廃校後の未活用校舎・廃止した公民館等）。最も積極的な活用・処分検討の対象となる類型である。

遊休不動産は「維持費だけがかかり続ける負債」であり、速やかに活用方針を決定することが財政的に合理的である。

類型3: 未利用地

自治体が取得したが用途が確定していない土地、相続等で取得した土地、道路・水路の廃止後に残った残余地等。開発可能性・立地ポテンシャルを評価した上で、売却・貸付・行政利用のいずれかを判断する。

類型4: 低利用地

建物・土地の一部が利用されているが、稼働率・利用強度が低い資産。駐車場・暫定的な広場・未活用棟を含む施設等がこれに当たる。余剰部分の民間への貸付・売却や、施設集約によって生み出された余剰地の活用が検討対象となる。

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公的不動産に対する戦略的な意思決定は、「保有・活用・処分」という3つのアプローチに大別される。

アプローチ1: 継続保有（公共利用の継続）

行政サービス提供上の必要性が高く、代替手段がない場合。施設の更新・改修を行いながら維持する。民間活力の導入（指定管理・PPP/PFI等）によって運営効率を高めながら、施設そのものは行政が保有し続ける選択である。

判断基準: 当該施設を廃止・転用した場合に、行政サービスとして代替できない機能が喪失するか。

アプローチ2: 民間活用（賃貸借・定期借地・PPP/PFI等）

資産の所有権は自治体が維持しつつ、使用収益を民間に付与する形態。賃料収入による収益確保と、民間の土地・建物活用による地域活性化を同時に実現できる。

主な手法:

• 定期借地権設定: 土地を一定期間民間に貸付け、期間満了後に返還を受ける
• スモールコンセッション: 建物の運営権を10億円未満で民間に付与
• Park-PFI: 都市公園内に民間が収益施設を整備・管理
• 暫定活用: 売却・本格活用までの間、駐車場・資材置き場等として一時的に貸付

判断基準: 一定期間民間に貸付けることで、維持費を賃料収入でカバーまたは超過できるか。民間事業者の参入意欲があるか（サウンディング確認）。

アプローチ3: 売却・譲渡（処分）

行政が長期的に保有する必要性がなく、売却によって財源確保と資産の有効活用が実現できる場合。

売却を検討する際の留意点:

• 売却タイミング: 周辺地価の動向・開発需要のサイクルを踏まえ、最適なタイミングで売却する
• 用途条件の設定: 「地域活性化に資する用途」「雇用創出施設の整備」等の用途条件を設定することで、単純な価格競争ではなく地域政策目標との整合を図ることができる
• 住民合意: 長年地域住民に親しまれた資産の売却には、透明性のある説明と合意形成プロセスが必要

判断基準: 保有継続・民間活用・売却の各シナリオを比較した場合に、売却が長期的な地域・財政にとって最も便益をもたらすか。

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PRE戦略を実践するための4段階の推進ステップを整理する。

ステップ1: 資産棚卸し（インベントリの整備）

まず、自治体が保有するすべての土地・建物についての情報を一元管理する。

• 所在地・面積・地目・建物の種類・建設年
• 現在の利用状況（使用中・遊休・低利用等）
• 取得経緯（購入・相続・寄付・行政財産指定等）
• 年間維持管理費
• 土地の公示価格・路線価・市場価値の概算

多くの自治体では、財産台帳と施設管理台帳が別々に管理されており、全体像が把握しにくい状況にある。一元的な「公的不動産台帳」の整備が、PRE戦略の出発点となる。

ステップ2: 活用可能性評価

棚卸しで把握した資産のうち、遊休・未利用・低利用の資産について活用可能性を評価する。

• 立地評価: 民間事業者が活用したいと思うだけの立地ポテンシャルがあるか
• 物理的条件: 建物・土地の状態（老朽化・土壌汚染・建物制限等）に問題はないか
• 法的条件: 都市計画法・農地法等の規制、行政財産としての指定解除要否
• 需要評価: 周辺の開発動向・人口動態・民間からの引き合い状況

ステップ3: 活用方針の策定

各資産について「保有・活用・処分」の方針を策定し、優先順位と実施スケジュールを決定する。

方針策定においては、以下の観点を組み込むことが重要である。

• 財政的観点: 処分価格・賃料収入・維持費の削減効果の試算
• 地域政策的観点: 当該資産の活用が地域活性化・雇用創出・住民サービス向上にどう貢献するか
• リスク観点: 売却・貸付・民間活用に伴うリスクの把握と対応策

→ サウンディング型市場調査の実施については サウンディング型市場調査の設計テンプレート を参照のこと。

ステップ4: 実施と継続的な見直し

方針に基づき、各資産の売却・貸付・PPP/PFI等の手続きを進める。

実施後も、資産台帳の定期更新・活用状況のモニタリング・市場環境の変化への対応という継続的な見直しサイクルが必要である。PRE戦略は一度作ったら終わりではなく、社会経済状況の変化・財政状況の変化に応じて継続的に更新される「生きた戦略」として運用することが重要である。

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PRE戦略の推進には、組織体制・情報管理・住民への説明責任という複合的な課題がある。

横断的推進体制の整備

公的不動産は、財政課・財産管理課・各施設所管課・都市計画課・議会にまたがって管理されている。PRE戦略を有効に機能させるためには、これらを横断する推進体制（「公的不動産活用推進会議」等）の設置と、首長のコミットメントが不可欠である。

資産台帳の電子化・一元管理

紙ベース・担当課ごとのバラバラな管理では、資産全体の把握・分析・意思決定が困難である。電子台帳の整備と、財産台帳・施設台帳・固定資産台帳の統合的な管理体制への移行が推奨される。

住民への説明責任

公的不動産は住民の共有財産である。特に、長年にわたって地域に根付いた施設・土地の売却・民間活用については、透明性のある情報公開と住民参加の合意形成プロセスが必要である。

「なぜ売却するのか」「地域にどんなメリットがあるのか」を具体的なデータとともに説明できる準備が、合意形成を促進する。

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PRE戦略は、公共施設マネジメントの「次のステージ」として位置づけられる考え方である。

施設の老朽化・財政圧迫・人口減少という三重苦の中で、自治体が保有する公的不動産を「消極的に維持管理する負担」ではなく「戦略的に活用できる資産」として捉え直すことが、財政健全化と地域活性化の両立につながる。

棚卸し・評価・方針策定・実施という4段階のサイクルを回すことで、PRE戦略は組織的な能力として蓄積され、地域の持続可能性向上に貢献していく。

→ PPP/PFIの手法選択については PPP/PFI 7手法比較 を参照のこと。

→ 公共施設マネジメントの基礎については 公共施設マネジメントとは を参照のこと。

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参考文献

公共施設等総合管理計画の策定等に関する指針 (2023)

PPP/PFI推進アクションプラン (2024)

スモールコンセッション推進方策 (2024)

地方公共団体における行政改革の推進 (2024)