古民家×スモールコンセッション — 7自治体中4件が古民家活用の理由【2026年版】

2026年度のスモールコンセッション形成推進事業で選定された7自治体のうち、4件が古民家・歴史的建造物を対象としている。廃校（2件）や旧庁舎（1件）を大きく上回る比率で、古民家がスモールコンセッションの事実上の主戦場になっている。

なぜ古民家が選ばれるのか。背景には5つの構造的な理由がある。

理由1: 立地の良さ

古民家の多くは、かつてその地域の中心的な場所——宿場町の街道沿い、港町の商人地区、城下町の武家屋敷跡——に建てられている。現代的な「利便性」とは異なる「歴史的な立地の良さ」であり、観光・宿泊・飲食のコンテンツとして高い価値を持つ。

旧農村部の点在する古民家と異なり、町の中心部に残る古民家は周辺施設（商店・交通・観光スポット）との回遊性が高く、集客力がある。

理由2: 物語性とブランド価値

築100年を超える建物には「物語」がある。歴史的背景・建築様式・前の所有者の生き方——これらは新築の施設が決して持てない無形の価値である。

観光マーケティングの文脈では、「〇〇藩の家老屋敷を改修したレストラン」「江戸時代の商家を活かした宿」という文脈は強力な集客ストーリーになる。訪日外国人観光客（インバウンド）が「本物の日本」を求める傾向が強まる中、古民家の物語性はますます競争力の源泉になっている。

理由3: 観光ニーズとの高い適合性

日本政府観光局（JNTO）の調査では、訪日外国人が期待する体験として「伝統文化・芸能」「歴史的建造物の見学」「温泉」が上位を占める。古民家はこれらのニーズに直接応える施設類型である。

国内旅行においても、インスタグラム映えする古民家カフェ・ゲストハウスへの需要は堅調であり、Z世代・ミレニアル世代を中心とした「体験型旅行」との相性が良い。

理由4: スモールコンセッション制度との相性

スモールコンセッションは「事業費10億円未満」の小規模事業を想定している。古民家の改修は、大規模施設の建替えと比較して事業費が小さく（数千万〜数億円程度）、この制度の想定規模に合致する。

また、古民家の場合は「既存建築物の活用」という要件に適合する。新築ではなく既存の建物を改修・活用することがスモールコンセッションの基本設計であり、古民家はその趣旨に最も合致する施設類型の一つである。

理由5: 寄付・移転による自治体への帰属

多くの古民家は、所有者の高齢化・後継者不在を背景に、自治体や地域団体への寄付・移転によって公的管理下に置かれるケースが増えている。「民有から公有へ」という流れが加速しており、自治体が活用を検討できる古民家のストックが拡大している。

この「公有古民家」は、民有のまま活用を試みる場合と比較して、スモールコンセッションの制度的な枠組みをより直接的に適用しやすい。

事例1: 真鶴町（神奈川県）— 旧民俗資料館

規模・立地: 人口約6,600人の小さな港町。JR東海道線真鶴駅から徒歩圏内に位置する旧民俗資料館は、古民家の形式を持つ施設である。

選定専門家: エンジョイワークス（鎌倉発のまちづくり企業）

課題と方向性: 小規模な港町に観光客を引き込む核となる施設を作る一方で、地域住民の生活の場としての機能も維持することが求められる。エンジョイワークスはクラウドファンディングを活用したリノベーション事業に強みを持ち、地域コミュニティを巻き込んだ資金調達・プロジェクト組成の実績がある。

着目点: 人口6,600人という小規模自治体でも、古民家×観光という組み合わせで事業化が成立しうることを示す事例である。

事例2: 安城市（愛知県）— 旧神谷家住宅

規模・立地: 人口約19万人の中規模都市。安城市には「安祥城跡公園」があり、その史跡公園内に旧神谷家住宅（古民家）が位置する。公園と一体となった活用が求められる。

選定専門家: デロイトトーマツ（大手コンサルティングファーム）

課題と方向性: 史跡公園内という制約（改修の自由度が限られる）の中で、観光・飲食・文化体験などの収益事業を成立させるスキームを設計する。史跡指定区域内での商業利用には、文化財保護行政との調整が必須である。

着目点: 史跡公園という二重の制約（公園法＋文化財保護法）の下でのスモールコンセッション事業化は、全国の類似事例に対する先例になりうる。

事例3: 姫路市（兵庫県）— 旧濱本家住宅

規模・立地: 人口約53万人の中核市。世界遺産・姫路城のお膝元という極めて有利な立地。旧濱本家住宅は城下町の文脈の中に位置する古民家である。

選定専門家: 阪急CM（阪急電鉄グループのコンストラクションマネジメント会社）

課題と方向性: 姫路城という強力な観光資源の「次の目的地」として旧濱本家住宅を位置づけることで、観光客の滞在時間延長・消費単価向上が期待できる。阪急CMは大規模施設の開発・運営ノウハウを持つが、小規模古民家活用では「大規模手法の小規模適用」が課題になりうる。

着目点: 世界遺産隣接という希少な立地条件は、宿泊・飲食・文化体験の各事業に強い訴求力をもたらす。収益モデルの設計次第で高い採算性が見込める。

事例4: 奈良市（奈良県）— 旧柳生藩家老屋敷

規模・立地: 人口約36万人の古都。柳生地区（奈良市北部、柳生の里）に位置する旧柳生藩家老屋敷は、柳生一族の歴史と結びついた文化財建築である。

選定専門家: PwC（グローバルコンサルティングファーム）

課題と方向性: 柳生地区はJR奈良駅から車で約40分の山間部に位置し、アクセスの課題がある。その一方で「剣豪・柳生宗矩」の故郷という強力な物語性を持ち、歴史ファン・剣術愛好家・インバウンドへの訴求力がある。PwCは財務モデルの精緻化と事業スキームの国際標準設計に強みを持つ。

着目点: 立地不利（遠隔地・山間部）を物語性で補う戦略の有効性を検証するモデルケースである。アクセス課題の解決（送迎サービス・二次交通の整備）と宿泊需要の取り込みが事業成立の鍵になる。

古民家の中には、国・都道府県・市区町村による文化財指定を受けているものがある。文化財に指定された建物の活用には、制約と可能性の両面を理解した上で臨む必要がある。

文化財指定による主な制約

修繕・改修の制限: 文化財建造物の外観・構造・意匠に影響する変更には、文化財保護行政（文化庁・都道府県教委・市区町村教委）の許可が必要である。工期が延びる・コストが増加するリスクがある。

用途制限: 文化財保護法の下では、商業利用・大幅な用途変更に対して一定の制限が課される場合がある。特に史跡指定区域内では、商業施設の設置に別途許可が必要なケースがある。

管理・公開義務: 一部の文化財では、定期的な公開・管理報告が義務付けられており、事業運営の自由度に影響する。

制約を活かす発想

一方で、文化財指定は大きなブランド価値でもある。「国指定文化財の古民家での宿泊体験」「重要伝統的建造物群保存地区内のカフェ」という文脈は、プレミアムなコンテンツとして高単価設定を可能にする。

文化財補助金の活用も重要な視点である。文化財の保存・修理には国・都道府県・市区町村による補助金が存在し、改修費用の一部を公的資金でカバーできる可能性がある。文化財補助金を活用しつつ、商業運営による収益を確保するという「二重の財源構造」が、文化財古民家活用の基本設計となる。

重要なのは、文化財担当部署と事業推進部署の庁内連携である。文化財担当から「これは改修できない」という制約情報を早期に入手し、それを前提とした事業設計を行うことが、後から制約が発覚して計画が頓挫するリスクを回避する。

古民家の改修には、一般的な建築改修と異なる留意点がある。

耐震性の確認と改修

古民家の多くは、現行の耐震基準（1981年以降の新耐震基準）を満たしていない。耐震補強は民間事業者が施設を使用するための前提条件であり、改修コストの中で最も大きな項目になることが多い。

木造古民家の耐震改修には、在来工法とは異なる専門的な技術が必要である。特に「伝統構法」で建てられた古民家（石場建て・継手・仕口など）は、現行の法定耐震評価法がそのまま適用できないケースがあり、専門の構造設計士との連携が不可欠である。

アスベスト・有害物質の調査

1975年以前に建てられた建物（古民家の多くがこれに該当）では、アスベストを含む建材が使用されている可能性がある。改修工事着手前に専門業者によるアスベスト調査が義務付けられており（建築物石綿含有建材調査者）、アスベストが検出された場合の除去費用は改修予算に大きく影響する。

文化財的価値の保全方針の事前合意

改修前に「何を変えてよく、何を変えてはいけないか」を文化財担当部署・専門家・事業者の三者で明確に合意しておくことが重要である。改修工事中に「この部分は変えてはいけなかった」という事態を避けるためだけでなく、民間事業者が改修自由度に応じた収益計画を立てられるようにするためでもある。

大型設備の設置制限

古民家の構造上、エレベーター・大型厨房機器・バリアフリー設備の設置に制約がある場合が多い。施設の活用用途（宿泊・飲食・体験など）を先に決め、そこから必要な設備を逆算し、その設備が設置可能かを建物診断で確認するという順序が重要である。

古民家を活用したスモールコンセッション事業の収益構造は、大きく3つに分類できる。

類型1: 宿泊モデル

内容: 古民家を一棟貸しの宿泊施設・ゲストハウス・グランピング施設などに転用する。

収益の特徴: 1泊あたりの単価が高い（2〜10万円/棟）が、収容人数が少なく稼働率が収益の鍵になる。古民家ならではのプレミアム感で高単価設定が可能であり、特にインバウンド向けには競争力が高い。

採算の目安: 1棟あたり年間稼働日数180日・平均客単価5万円/棟を達成すれば、年間売上900万円（税別）の水準。運営費・改修費の償還を差し引いた採算可否は個別の改修費と運営コストによる。

事例: 全国各地で展開するヴァケーションレンタル（Airbnb等を活用した民泊型）、一棟貸しの宿（玉置神社近くの古民家宿、京都町家一棟貸しなど）。

類型2: 飲食・カフェモデル

内容: 古民家をカフェ・レストラン・酒蔵バーなどの飲食施設に転用する。

収益の特徴: 単価は宿泊より低いが（ランチ1,500〜3,000円、ディナー5,000〜15,000円）、回転率が高く集客性が高い。地元食材・郷土料理との組み合わせは地域ブランドの発信にもなる。

採算の目安: 席数30席・月間稼働日数25日・1日平均50人を達成すれば、月間売上250万円前後（単価2,000円）の水準。ただし、飲食業は食材コスト・人件費が高く、粗利率は30〜40%程度になることが多い。

事例: 廃校を活用した直売所併設カフェ（福島県金山町「農家民宿等」）、古民家を活用したイタリアン（全国多数）。

類型3: 体験・文化施設モデル

内容: 古民家を伝統工芸体験、日本文化体験（茶道・着物着付け・囲炉裏料理など）、アート・クリエイター向け施設として活用する。

収益の特徴: 体験1回あたりの単価は3,000〜30,000円程度と幅広い。単価が高い分、少人数でも成立しやすく、スタッフコストが低く抑えられる。インバウンド向けの伝統文化体験は特に単価が高く設定できる。

採算の目安: 1日3〜4回の体験、1回あたり参加者2〜5人・単価8,000円を達成すれば、1日売上48,000〜160,000円の水準。年間稼働150日であれば年間720万〜2,400万円。

事例: 古民家での陶芸・染物・書道体験（京都・金沢・奈良等）、古民家を改修したシェアアトリエ・クリエイター向け施設。

複合モデルの可能性

実際の事業では、宿泊＋飲食、飲食＋体験、体験＋物販など、複数の収益源を組み合わせた複合モデルが多い。古民家の空間を時間帯・季節によって異なる用途に使う「マルチユース」の設計は、採算性を高める上で有効である。

ただし、複合モデルは運営の複雑性が増すため、開業初期は1〜2業態に絞り、運営体制が整ってから徐々に展開していくアプローチが現実的である。

スモールコンセッション推進事業における古民家の比率（7件中4件）は、制度設計上の意図というよりも、「民間事業者が最も参入しやすい施設類型」としての古民家の特性を反映した結果である。

今後は、廃校・旧庁舎・旧保養所など他の施設類型へのスモールコンセッション適用が広がることが期待されるが、古民家は「物語性」「立地」「インバウンド需要」という三つの強みを持ち続けるため、引き続き主要な対象施設であり続けるだろう。

自治体が保有する古民家の活用を検討する際は、今回の4事例（真鶴町・安城市・姫路市・奈良市）が設計する事業スキーム・収益モデル・文化財との両立策を参照することが、実務的な出発点として最も有益である。成果報告会（令和8年2月12日）の情報は、今後の事業設計の重要な参考になるだろう。

ISVDでは、古民家を保有する自治体・地域団体に対して、活用スキームの設計相談・専門家紹介を無料で提供している。

参考文献

スモールコンセッション形成推進事業 公募に関する報道発表 (2026)

スモールコンセッション推進方策 (2024)

スモールコンセッションプラットフォーム (2024)

みんなの廃校プロジェクト (2024)

PPP/PFI推進アクションプラン (2024)