人口2.3万人でも成功する — 小規模自治体のPark-PFI戦略【2026年版】

Park-PFI（公募設置管理制度）を検討する自治体の多くが、早い段階で「うちは規模が小さすぎる」と判断してしまう。その根拠として挙げられるのは「民間事業者が来ない」「採算が合わない」「大規模公園にしか向かない」といった認識だ。

しかしこの認識は、実績データによって覆されている。

令和7年3月31日時点で全国165公園でPark-PFIが活用済みだが、その内訳を見ると 人口10万人未満の自治体が23%超 を占めている。この数字は「Park-PFIは大都市のための制度」という認識を明確に否定する。

さらに、人口 約2.3万人 という岩手県二戸市の事例は、小規模自治体でのPark-PFI成功の象徴的な実例だ。カダルテラス金田一は2022年3月に開業し、土木学会デザイン賞2023年優秀賞を受賞している。

本記事では、小規模自治体がPark-PFIを成立させるための戦略——成功の類型、面積要件の実態、地元企業が代表企業になれる公募設計——を詳しく解説する。

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小規模自治体でPark-PFIが成功する案件には、共通するパターンがある。実績事例を分析すると、以下の 6類型 に集約できる。

類型1：地域資源型

定義: 地域固有の資源（温泉・自然景観・歴史遺産等）を収益の柱に据え、その稀少性で民間事業者を引き込む類型。

代表事例: 岩手県二戸市・カダルテラス金田一

二戸市は人口約2.3万人、近隣公園（標準的な2ha規模）での事業だ。地元出資の第三セクター型まちづくり会社「カダルミライ」＋SPC（特別目的会社）が代表企業を担い、老朽化した市営温浴施設の建替えとPark-PFIを一体的に実施した。温泉・サウナ・宿泊・レストラン・屋内プールという業態構成は、温泉という 地域資源 を核にした収益モデルだ。

この類型の成立条件は「替えの利かない地域資源がある」こと。温泉や文化財に隣接する公園は、替えの利かない集客力を持つ。大手事業者が全国展開型の施設を設置しなくても、地域資源を目的に顧客が集まる。

類型2：課題解決型

定義: 飲食店・カフェといった収益施設ではなく、社会インフラ（保育所・障害者施設・医療施設等）を「収益施設」として位置づける類型。

代表事例: 青森県むつ市・柳町児童公園

街区公園クラスの小さな公園に認可保育所を整備し、待機児童対策と公園再生を一体的に解決した事例だ。保育所を運営する法人が事業者となり、公園施設の設置管理許可を得て保育所を建設・運営する。

この類型の最大の強みは「集客力に依存しない」点だ。飲食店は立地条件が悪ければ採算が取れないが、保育所・福祉施設は 制度的な需要 に支えられるため、集客力が低い地方都市でも成立しやすい。

Park-PFIで「飲食業態しか想定していない」という自治体は、この類型の可能性を見落としている可能性がある。

類型3：グランピング型

定義: 少ない初期投資で高単価を実現できるグランピング（体験型宿泊）を業態とする類型。

代表事例: 青森県むつ市・PARK DAIKANYAMA

むつ市（人口約5.6万人）の事例は、地元の不動産事業者「むつ不動産取引センター」が代表企業となり、トレーラーハウス宿泊・飲食・ドッグランという業態構成で閑散とした公園を観光＋住民複合空間に再生した。「本州最北端のグランピング」というブランディングで希少性を演出している。

グランピングの特徴は初期投資が小さいことだ。本格的な建築物ではなくトレーラーハウスや グランピングテントを活用することで、投資回収期間を短くできる。農林地・海浜に隣接する公園でも「非日常体験」の付加価値を出しやすい。

類型4：立体化型

定義: 狭小な敷地面積を重層化（複数階建て）することで収益性を高める類型。

代表事例: 大分県別府市・春木川パーク

面積 約0.92ha という1ha未満の狭小地を対象に、1階をスーパー、2階を人工芝グラウンド＋カフェという 西日本初の立体都市公園 として整備した事例だ。代表企業は地元スポーツクラブと地元小売業者が結集したSPC「ミネルバ」。市の年間収入は約1,400万円となっている。

面積が小さくて「採算が合わない」と判断される公園でも、立体化によって収益床面積を拡大できる。この類型は市街地の狭小公園に特に有効だ。

類型5：パッケージ型

定義: 単独では採算が成立しない小規模公園を複数まとめて1つの事業として公募する類型。

代表事例: 東京都八王子市・高倉公園他5公園

0.25haの街区公園を5公園まとめてパッケージ化し、「ボール遊びができるあそび場事業」として一括公募した。単体では民間参入が見込めない超小規模公園でも、複数まとめれば民間事業者にとって参入価値のある規模感になる。

自治体が複数の街区公園を抱えている場合、それぞれを個別に公募するのではなく一括公募することで、民間の参入障壁を下げることができる。このパッケージ化の発想は、小規模自治体においても応用可能だ。

類型6：まちづくり会社型

定義: 地元出資のSPC（特別目的会社）またはまちづくり会社が代表企業を担い、地域内でお金が循環する構造を設計する類型。

代表事例: 岩手県二戸市・カダルテラス金田一（類型1との重複）

カダルテラス金田一の事例は類型1（地域資源型）と同時にこの類型6にも該当する。「カダルミライ」という地元出資の第三セクター型まちづくり会社が代表企業として事業を主導することで、大手外資系企業に運営が流出するリスクを回避し、地域内の雇用・収益の循環を実現した。

この類型の成立条件は、地域内に「まちづくり会社」または「SPCを設立できる主体」が存在すること。商工会議所・農協・信用金庫・地元企業が出資するまちづくり会社が設立されていれば、その主体を核としてSPC組成が可能だ。

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「うちの公園は面積が小さすぎて補助対象外」という誤解も多い。実際の面積要件を確認する。

国の補助対象になる面積要件

Park-PFIの収益施設（公募対象公園施設）の設置が認められる公園の種類・面積に特段の下限はない。都市公園法の適用を受ける「都市公園」であれば、理論上は街区公園（標準0.25ha）からでも対象となる。

国の社会資本整備総合交付金（特定公園施設の整備費補助）についても、公園の面積規模による一律の下限は設定されていない。事業の内容・必要性・効果が審査される仕組みだ。

八王子市の 0.25haの街区公園5公園パッケージ の事例は、この要件を実証的に示している。個々の公園は最小規模の街区公園だが、パッケージ化することで補助対象として認められた。

別府市の春木川パーク（ 約0.92ha ）も1ha未満での国の補助対象事業として成立しており、「面積1ha以上でないと補助を受けられない」という認識は誤りであることが確認できる。

建ぺい率特例の面積的な観点

Park-PFI認定を受けると公募対象公園施設について建ぺい率が最大12%まで活用できるが、この特例が実質的にどれほどの床面積を生み出すかは公園面積に依存する。

例えば0.25ha（2,500m²）の公園の場合、12%の建ぺい率では最大300m²の建築床面積となる。カフェや小売店であれば十分な規模だが、宿泊施設には小さい。一方、1ha（10,000m²）の公園であれば最大1,200m²となり、複合業態が成立しやすい。

面積が小さい場合は、類型4（立体化型）を採用することで、建ぺい率制限の中でも収益床面積を拡大できる。

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「大手が代表でないと応募できない」「地元企業だけでは実績不足」という認識も誤解だ。評価基準の設計次第で、地元企業が代表企業として公募に挑める環境を作ることができる。

評価項目②「地元企業の参画状況」の戦略的活用

国交省ガイドラインの評価項目②は「事業実施体制」であり、その中に 「地元企業の参画状況」 が含まれている。この項目の配点を厚くすることで、地元企業参画のインセンティブを高めることができる。

むつ市・二戸市・別府市の全小規模事例において、代表企業は地元企業またはSPCだ。全国大手が代表を取っていない。これは偶然ではなく、公募設計がそのような結果を生むように設計されていたからでもある。

コンソーシアム型SPC組成の設計

地元企業が代表企業を担う場合、「経験・実績の不足」という弱点を補うためにコンソーシアム（共同事業体）の組成が有効だ。

典型的なコンソーシアム構成として、以下のパターンが機能する。

このように、地元企業が代表を担い、運営ノウハウは外部から補強するという「混成型」の座組は、評価項目②（地元企業参画）で高い評価を得やすく、かつ事業の持続性も高い。

開成山公園では大和リースが代表という大型案件のパターンとは異なり、小規模案件では地元企業が代表を担う「逆のパターン」が自然に生まれやすい。

参加資格の設計

公募設置等指針の参加資格（第10号）において、過度に高い実績要件を設定することは地元企業の参入を阻害する。実績要件の設定では「過去5年以内に公園施設の運営実績がある」という条件よりも、「公園に類する施設の運営実績がある」という幅広い設定が地元企業にとっての参入可能性を広げる。

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大手コンサルや大手事業者にとって参入しにくい案件には、地元企業や小規模専門コンサルにとってのチャンスが存在する。

大手が参入しにくい条件

以下の条件が重なる案件は、大手の参入意欲が下がる傾向がある。

1. 事業規模が小さい: 委託費が500万円未満、または収益施設の売上規模が小さい案件は大手の費用対効果が悪い
2. 地方・郡部に立地: 出張コストが高く、地域ネットワークの欠如が競争上の弱点になる
3. 地元企業優遇の設計: 評価基準に地元企業参画の加点が設けられている場合、地元ネットワークを持つ事業者が圧倒的に有利
4. サウンディング参加にインセンティブ: サウンディングに参加した事業者への加点制度がある場合、早期から関与した地元事業者が有利

これらの条件は、自治体が意図的に設計することで「小規模案件＝地元が主役」という構造を作り出せる。

小規模自治体が得意とすべき領域

• 人口5万人未満の地方都市・町村: 大手コンサルの関心が薄く、PPP専門の中小コンサルや地元コンサルが競争上有利
• 地域固有の観光資源に隣接する公園: ブランディングに地域性が必要なため、地元の知見が価値を持つ
• 課題解決型の業態（保育・福祉）: 地域の社会的課題を熟知している事業者が有利

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小規模自治体がPark-PFIを進める際に活用できる支援制度を整理する。

社会資本整備総合交付金

特定公園施設（園路・広場・ベンチ等）の整備費に対して国が補助する制度。事業の採択基準があるため、国交省地方整備局との事前相談が重要だ。

国の検討調査支援

サウンディングや導入可能性調査の費用の一部を国が支援する制度。小規模自治体にとって、調査業者への委託費（500万〜2,000万円）は大きな負担となるため、この支援制度の活用は検討価値が高い。

詳細な手続き・申請要件については、国交省都市局のPark-PFI関連情報ページまたは管轄の国土交通省地方整備局に問い合わせることを推奨する。

都市開発資金（賑わい増進事業資金）

地方公共団体が民間事業者に事業資金を貸し付ける際、国が1/2を有利子貸付する制度。事業規模が小さい案件では、この制度のメリットが相対的に大きい。

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可能性調査を経て「現時点ではPark-PFIは難しい」と判断された場合も、公園活用の選択肢はある。

段階的アプローチ: まず小規模なサウンディングを実施し、民間の関心を確認する。関心が薄い場合は、公園の環境改善や集客力向上に先行投資し、2〜3年後に再度可能性調査を実施するという段階的な戦略も有効だ。

指定管理者制度との組み合わせ: Park-PFIが難しい場合でも、指定管理者制度を活用して民間事業者に公園管理を委ねることで、民間活力を一定程度活用できる。将来的なPark-PFI移行の前段階として位置づけることも可能だ。

スモールコンセッションの検討: 公園内に都市公園法の適用を受けない施設（旧公民館や廃校教室等）がある場合は、スモールコンセッションとして別途事業化する選択肢もある。スモールコンセッションとは？も参照されたい。

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「規模が小さいからPark-PFIは無理」という判断を下す前に、その判断の前提条件を一つひとつ確認してほしい。民間が来ない理由は「規模」なのか、「立地条件」なのか、「公募設計」なのか——問いを分解することで、解決可能な問題が見えてくることが多い。

Park-PFIの前提条件の整理と、小規模自治体に適した事業設計の方法については、ISVDに相談されたい。

参考文献

都市公園の質の向上に向けたPark-PFI活用ガイドライン（令和7年5月30日改正） (2025)

Park-PFI等の活用状況（令和7年3月31日時点） (2025)

郡山市 開成山公園Park-PFI事業（公式ページ） (2022)

PPP/PFI推進アクションプラン（令和7年改定版） (2025)

日本公園緑地協会 小規模公園におけるPark-PFI講習会（令和6年度） (2024)